中国物流地产领域，外资占据了主导地位，据称，以普洛斯为首的外资占据50%以上的市场。国内玩家何时能打破市场格局，一直备受期待。
　　6月20日，菜鸟网络宣布，将与中国人寿共同设立物流仓储基金，规模为85亿元人民币。这是菜鸟设立的首支物流仓储基金，也是中国市场的首支人民币核心基金。由摩根斯坦利担任独家财务顾问。
　　菜鸟+中国人寿做物流仓储基金 物流生态圈又将掀起风雨？
　　这样一支基金杀入市场，中国的物流地产会有什么变动？联系最近不断的金融动作：京东与工商银行金融业务合作（涉及个人征信、消费金融、供应链金融全品类）；百度和农业银行联姻；菜鸟与网商银行上线供应链金融产品。这一对对的合体将竞争些什么？对于中国物流与供应链有怎样的影响？
　　技术和人才：物流地产端的差异化竞争
　　据悉，此次设立物流仓储基金，延续了菜鸟的平台模式战略，引入了更多的金融合作伙伴，共同建设智慧物流。
　　菜鸟将作为此基金的普通合伙人，统一运营、管理基金资产，并在未来陆续注入部分物流地产项目。
　　菜鸟这样一支物流仓储基金想要做的到底是什么？菜鸟方面表示，基金刚刚成立，很多细节问题还没有明确，但方向是明确的，主要是园区、技术和人才等方面的项目投入。
　　例如某些园区本身在这些方面基础薄弱，可以通过基金的项目支持成为更好的适应现代物流发展的仓储设施。
　　菜鸟称基金目的很明确：打造更好的智慧物流生态。菜鸟方面认为中国好多物流基础和服务还不够，希望和更多合作伙伴一起共同参与，“这么多金融资本进入该领域，说明看好智慧物流的未来发展前景。”
　　此外，菜鸟方面明确称不存在“买下谁”。
　　深入供应链：多元探索但殊途同归
　　传统“收租金式”生存在被改变
　　目前，普洛斯在中国物流地产市场首屈一指，其模式主要是投资建设物流仓储设施，出租给客户并提供物业管理服务，不参与日常物流业务经营，收益来源于租金、物业与管理费。
　　中国本地物流园区也曾希望抢夺下更多市场份额和地位，当时运用的手段是增加服务增强客户黏性，但提供基础性标准服务、完全不插手深服务的普洛斯依然客户盈门。
　　此次菜鸟选择的也是深入供应链，提供创新性的服务，只不过多了一个明确指向--人才和技术。会对中国物流地产市场产生影响么？或许还取决于中小物流企业的需求和想法。
　　中小企业需要深入供应链的服务
　　中国物流与采购联合会发布的中国仓储指数来看，电商发展对仓储选择有较大影响，自建物流的电商根据自身需求不断建设符合现代物流需求的仓储设施，由此自营物流壁垒渐高，中小规模的电商对社会化的专业第三方物流依赖度也加大，但对仓储的要求也渐高。
　　中国人民大学商学院教授宋华对《现代物流报》记者表示，深入供应链的服务正是中小企业所需要的。
　　“即使是普洛斯，本身近期也在变革，已经不仅限于物流地产和租金，尽管他们掌控最关键性的物流性资产，租金是稳定的，但今天的普洛斯已经意识到渗透到他所租的客户的基层，在这个基底上给客户搭建技术性服务平台，更多地渗透到业务中去。
　　这一点上无论是菜鸟、京东还是普洛斯都会殊途同归。”
　　宋华认为，之前以普洛斯为例，物流仓储收益来自于固定资产的运营所得，将来固定资产对于供应链的贡献程度会下降，而创新和服务的深度、丰富度的贡献率会上升。
　　金融平台模式：获取资金更灵活
　　单点金融合体VS平台联盟模式
　　现代物流报记者注意到，在菜鸟与人寿成立物流仓储基金之前，京东金融与工商银行刚达成金融业务合作，贯穿整个供应链；百度与农业银行也就金融与科技达成协议，而前不久菜鸟还与网商银行上线了供应链金融产品。
　　宋华评价产业端与银行的合作是之前的普遍做法，难点在于金融机构如何调整自身的机制，做出切合供应链深层需求的创新。此次菜鸟与多种类型金融机构的平台模型能让中小企业拿到资金更容易一些，更具灵活性。
　　“做基金和投资的不明白物流”
　　他并不觉得国内缺少业态，有银行、基金、保险、互联网民营银行等等，还有各种产业端与其的合体模式。
　　“但在供应链金融领域，最难突破的是几种业态之间的结合协调，即使是金融机构内部的物流投资项目，几个部门之间都是割裂的，更何况跟外部的结合。”
　　他解释称，很多做基金和投资的，并不明白投资的价值所在，不明白物流地产支撑的是什么行业、发挥多大的作用，没有将其场景化，所以仅仅将物流地产变成了一个固定资产，现在金融机构跟菜鸟这种本身对物流有深刻认识且在建设智慧物流的企业合作，有利于整个基金的管理。
　　多平台比单平台资金获得更灵活
　　另一方面宋华认为灵活性展现在平台模式本身。“原先普遍的办法是与银行合作，这就必然受到很多制约，银行资金必须有一个抵押担保才能获得，不适合物流发展过程中的超前性投资。”
　　而此次菜鸟透露出的平台模式，意味着有更多种的金融机构进入平台，不仅仅是人寿，以后可能还有保险、信托等，相对来讲获得资金手段更为灵活和简便。
　　“而且菜鸟设立的平台模式基金，可以实现多方金融机构的协作，有利于更好地资本化运作和风险管控。”
　　莫离物流轨道：前车之鉴沃尔玛盖世理
　　盖世理曾沦为资本猎物做供应链不易
　　菜鸟设立物流仓储基金的举动，不由得让人想起，曾经沃尔玛的子公司盖世理，同样服务于物流仓储地产，同样将目标设立在深层次挖掘供应链需求并提供服务，但2008年卖身迪拜世界集团，之后又几经波折，轨道已然跑偏，更多专注于金融属性。
　　想要兼具产业与金融属性，同时切实落实到产业端升级上并非易事。宋华从理论角度将其归结为一个分阶段过程。
　　金融与资产互推 把握产业是根本
　　“第一阶段是金融服务产业，把资金利用到物流端的升级上。国内情况是虽然园区数量庞大，但真正高增值服务的物流地产比较少，且处于分散状态，因此非常需要资金去改变产业端。”
　　“第二步是产业端一旦有了变化，就会对资金端有新的创新要求，因为资金成本需要下降但又得满足更多样化个性化的物流端需求，这就从产业端回到资金端。”
　　现在菜鸟、京东都有明显的资产证券化，从资产回到金融--“如果我有好的资产，就可以把资产生成证券，通过证券化来增大自身信用，以此吸纳更多的资金，以此丰富资金来源，降低资金使用成本。”
　　“然后继续回归资金服务产业端，理论上是一个往复循环、良性运转的体系。”
　　在资产端与金融端间需有根本把握
　　但宋华认为，比较令人担心的就是资产回到资金端的时候，过度资金化、金融化，就会对物流产业造成很大的负面影响。
　　简单理解，就是直接拿资金纯粹搞资本运作，这样隐含的金融风险将极大增加。宋华提醒：“这里面有一个度的问题，并不意味着资产端不可以回到金融端，必须紧紧把握以供应链的服务和产业升级为根本。”
　　风险收益齐低：要做物流地产联盟？
　　根据菜鸟透露的情况，物流仓储基金将会给中国人寿带来稳定的现金收益，有效和险资的需求相匹配。
　　物流地产之所以外资占据主场，一大原因就是风险低，这代表收益也相对低，因此不受中国资本青睐。现在菜鸟设立物流仓储基金，看上的到底是什么？
　　从基金名字看，物流仓储基金，而不是物流地产基金，或许菜鸟网络等有意回避炒地产这样的概念，回归到物流的一大核心--仓储。而追求智能供应链的菜鸟网络或将在智能物流仓储方面加码。
　　宋华认为菜鸟也可能做一个虚拟物流地产公司联盟。这个联盟需要大量的资金支撑。而目前基金只是一个阶段，一旦做成后对菜鸟整个物流与供应链服务生态发展将会有巨大的好处。
　　而对于金融机构来讲，虽然物流地产投资是长线投资，资金回笼慢，收益不高，但胜在稳健。